Rénovation énergétique en copropriété : les travaux obligatoires en 2024
Face à l’urgence climatique et à la flambée des prix de l’énergie, la rénovation énergétique des bâtiments résidentiels est devenue une priorité nationale. Pour encourager cette transformation, divers dispositifs d’aides et de subventions ont été mis en place par le gouvernement, accompagnés de nouvelles interdictions et obligations légales. Les copropriétés – qui représentent une part importante du parc immobilier français – doivent notamment se conformer à des exigences plus strictes en matière de performance énergétique.
Le contexte législatif
La rénovation énergétique des bâtiments est au cœur des préoccupations législatives depuis plusieurs années. Parmi les textes les plus significatifs, on peut citer la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (LTECV) de 2015, qui a fixé des objectifs ambitieux en matière de réduction des émissions de gaz à effet de serre et d’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments. Un des dispositifs clés de cette loi est l’obligation de réaliser des opérations d’isolation thermique lors de travaux importants sur des bâtiments existants (ravalement de façade, réfection de toiture, etc.), un concept connu sous le nom de « travaux embarqués ». Et pour faciliter la mise en œuvre de ces travaux embarqués dans les copropriétés, la loi a également simplifié les procédures de décision concernant les opérations d’isolation, dorénavant votées à la majorité simple.
Par la suite, la loi Énergie-Climat de 2019 a significativement durci les obligations en matière de performance énergétique des logements. Les bailleurs de passoires thermiques, c’est-à-dire les biens classés F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE), se voient désormais contraints de geler les loyers de ces logements énergivores, tandis que tous les propriétaires (qu’ils soient bailleurs ou occupants) devront réaliser des travaux de rénovation afin d’atteindre au minimum la classe énergétique E d’ici 2028.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 vient compléter ce cadre législatif en introduisant de nouvelles obligations pour améliorer la performance énergétique des bâtiments existants. Parmi les mesures phares, on retrouve l’interdiction progressive de louer des passoires thermiques, ainsi que l’obligation pour toutes les copropriétés de réaliser un DPE collectif. De plus, les copropriétés de plus de 15 ans sont désormais tenues d’élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT) afin de définir un programme de rénovation énergétique à long terme.
Rénovation énergétique en copropriété : les obligations spécifiques
Les copropriétés représentent un vivier considérable de bâtiments dont les performances énergétiques sont insuffisantes, et c’est pourquoi différentes dispositions ont été mises en place par les pouvoirs publics afin de remédier à cette situation. Voici un aperçu des principales obligations auxquelles les copropriétés doivent se conformer en 2024 et au-delà :
- Faciliter les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique lors des travaux embarqués
Lors de travaux importants affectant les parties communes (comme un ravalement de façade ou une réfection de toiture), les copropriétés doivent réaliser des opérations d’isolation thermique. Ces travaux embarqués sont obligatoires et doivent être votés à la majorité simple en assemblée générale (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés).
- Individualisation des frais de chauffage
Les immeubles collectifs dotés d’un chauffage central doivent être équipés de compteurs individuels pour mesurer la consommation de chaleur et d’eau chaude de chaque logement (des exceptions sont possibles sous certaines conditions de technicité ou de coût). Le syndic est tenu de veiller au respect de cette obligation.
- Le DPE collectif
L’une des obligations les plus importantes introduites par la loi Climat et Résilience concerne la réalisation d’un DPE collectif pour toutes les copropriétés. Ce diagnostic permet d’évaluer la performance énergétique globale du bâtiment et d’identifier les travaux prioritaires à réaliser. Cette obligation s’applique dès janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, à partir de janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots, et dès janvier 2026 pour toutes les autres copropriétés. Le DPE collectif doit être réalisé par un professionnel certifié et renouvelé tous les 10 ans.
- L’interdiction de louer des passoires thermiques : des dérogations possibles pour les copropriétés
La loi Climat et Résilience vise notamment à interdire la mise en location des passoires thermiques. Elle prévoit cependant une dérogation pour les propriétaires qui ne peuvent pas mettre leurs logements aux normes lorsque l’assemblée générale de la copropriété est défavorable aux travaux de rénovation énergétique.
- Le plan pluriannuel de travaux (PPT)
Les copropriétés de plus de 15 ans ont l’obligation d’élaborer un PPT. Il s’agit d’un document stratégique qui définit un programme de rénovation énergétique à long terme. Ce plan doit être voté en assemblée générale et doit prévoir les travaux nécessaires pour atteindre les objectifs de performance énergétique fixés par la législation. Le PPT doit lister les opérations de rénovation énergétique à effectuer, selon les conclusions du DPE de la copropriété, estimer leurs coûts, préciser les modalités de financement, et mettre en place un calendrier prévisionnel des travaux sur 10 ans. Le PPT doit être actualisé tous les 10 ans, et s’adapter aux évolutions réglementaires et techniques.
Optimiser la performance énergétique d’une copropriété : les travaux à entreprendre
La rénovation énergétique d’une copropriété repose sur des travaux ciblés et efficaces. Voici les principaux travaux à envisager pour les parties communes et privées :
- Les travaux d’isolation thermique
Pour améliorer la performance énergétique d’une copropriété, il faut absolument effectuer des travaux d’isolation. Ceux-ci passent par l’isolation des murs, des combles et des sols. Pour la toiture, l’isolation des combles perdus par rouleaux ou soufflage s’impose. Pour l’isolation des murs, deux techniques sont possibles : l’isolation par l’intérieur (ITI) ou l’extérieur (ITE). Ces travaux offrent des résultats immédiats et mesurables en termes de confort et d’économies.
- Le recours à un système de chauffage performant
Le remplacement des chaudières anciennes permet de faire 15% d’économies d’énergie et de réduire l’impact écologique. Pour ce faire, il faut remplacer les chaudières gaz et celles au fioul par des modèles à condensation.
- L’installation de panneaux solaires et le remplacement de l’éclairage
Les énergies renouvelables et les ampoules LED permettent de réduire la dépendance à l’énergie fossile. Chez Hellio, les experts recommandent des panneaux solaires, qui sont des solutions de rénovation pour copropriétés très écologiques.
De plus, le remplacement des vieilles ampoules par des modèles LED permet d’économiser près de 90 % d’énergie. C’est le cas dans les parties communes comme le parking, les couloirs, les terrasses, etc.
- L’optimisation des ouvertures
Le changement des fenêtres et portes permet de renforcer l’isolation thermique et phonique d’une copropriété. Les nouvelles fenêtres haute performance sont idéales pour optimiser l’étanchéité et limiter les pertes de chaleur.
Les primes et subventions disponibles pour les rénovations énergétiques
Plusieurs dispositifs soutiennent les copropriétés dans leurs projets de rénovation énergétique. C’est le cas de MaPrimeRénov’, où l’état propose une aide financière de 30% à 45% du montant des travaux de rénovation énergétique. Il y a également l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour les copropriétés, qui offre un financement pouvant aller jusqu’à 50 000 €. Enfin, les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) offrent des primes versées par les fournisseurs d’énergie et vendeurs de carburant.